如果央行一如市场预期下调存款准备金率，那么将暗示经济放缓较预期更为严重，并将推动资金向债券轮动。

经济学家孙涤担任该文集编辑，在本文中他不仅回忆了求学经历与学会历史，更希望通过分享第一代学人在改制和市场化过程的经历，能对后来者有所启示。当时美国在中国的最惠贸易国待遇上争议极大，尤其是1989年，官方和民间都汹汹然，我在会长任期里，颇受到压力。

令我特别感佩的，是我担任会长那届的理事会的协同。事实上，不少此类要求临了都不了了之，而我们绝大多数会员也都恪守了作为中国人的底线。FT中文网特此刊出，以飨读者。正像老子说的，"出生入死。记得我在俄亥俄州立大学（Columbus）读硕士时，因为拿了奖学金无需打工，就去听了E.Kane教授的货币银行学高级课程，他是该领域的权威，尤其对金融监管有深入研究。

不过直至今日，在世界博弈规则的制定上，中国还只是一个follower（跟随者），怎样争取成为setter（设置者），经济学人是责无旁贷的。成为会员后，无论在交游、观念、学养，还是职业生涯，却有意想之外的收获。租房市场的发展可在一定程度上起到推动经济活力的作用。

所以为了防止这样的浪费和重复操作，需要采用‘倒按揭贷款方式只对已经发生的长期的零星贷款部分计息。还有高级公务员等很多得益于目前国家养老保险制度特殊照顾的人群和富豪阶层当然不需要‘以房养老。所以有‘60岁以前人养房，69岁以后房养人的说法。退一步说如果老人把价值不菲的房产留给子女，那么子女应该负有扶养老人的义务，何来‘以房养老之说？‘以房养老方式之所以有需求，正是因为不少老年人没有愿意接收房产的同时负责养老的子女，或有的老人根本不愿意把房产留给子女。

当然个人养老不是任何人都能做到的，因为它首先要求老人必须拥有足够的资产。据说有不少日本人甚至担心买房后与近邻之间的关系固定下来，一旦出现麻烦影响私人生活而更倾向于采用租房居住的生活方式。

我们没有理由金融机构在众多的金融业务中唯独把‘养老保险业务的风险看得高不可攀。对老人来讲也有利于根据市场价格的变化来调整自己的消费行为，即房价上升，可要求增加发放‘倒按揭贷款数额，反之亦然，这样的做法能够让金融机构和顾客双方都满意。但是山区农村的房子本来同北京豪宅根本没有可比性，‘房叔‘房姐和‘房奴的净资产有天壤之别。在中国推行‘以房养老不仅可行，而且必不可少，越早越好。

农村房子（不管是自住还是违规卖给外地人）之所以叫‘小产权房，正是因为政府不允许农民用自由买卖的方式对宅基地行使完整的使用权，受益权和转让权。有不少父母为了子女早日买房连准备养老的积蓄也提前支出。拥有自己房产的家庭也一样，有时根据需要出租自己的房子，到其它地方租房生活。我国既然没有北欧一些国家那样成功实行养老保险制度的经济社会发展条件，加上国家的家底还很薄，也就不可能全靠政府来解决老百姓的养老问题。

董藩教授的第四个理由是，人们对几十年后房产价格的预期不同，所以客户和金融机构无法达成‘倒按揭条件的共识，在实践上不可行。房价的上升完全就是土地价值增值的反映，房主卖房时取得房价上升的差价也只不过是取得土地增值收益的体现而已。

但还有很重要的原因是房地产税和遗产税率较高，买房居住的成本和租房相比相差不大，所以日本的银行贷款利率那么低也没有多少人愿意贷款买房。房价涨落的前景谁也看不准是事实，但是首先市场上的激烈竞争会提供一个可供参考的指标。

对养老的老人来说，同邻近的老人们之间的联系以及周围的文化生态环境显得特别重要，也就是说除了棚户区以外大多数老年人的愿望恐怕是在原来的居住环境中安度余生。再说我国长期以来没有遗产税的概念，子女继承房产没有代价。由于房价预期不明朗，房子的价格因区位，大小，剩余使用权的年限，装修质量等因素千差万别，最重要的是老年人的生命预期难以把握，房价的客观评估机构太少，所以让那些长期靠存贷差价稳当赚钱的国有银行去开辟这种费力的金融业务，靠抵押一个房子来负责老人的一生简直是自找没趣的事情。这就需要金融机构搞金融创新，活人总不能让尿憋死。普通的按揭贷款由银行一次性指出给客户一大笔购房贷款后，每年以本息的形式取得固定的现金流收入。其实在现金收入流足够应付日常生活需要的老人中也有不少人不愿把房产留给子女，用盘活房子形态资产的收入来把老后生活过得更好一点。

发挥自己的能力，寻求更好的工作机会或更适合居住的环境需要发达的租房市场。当然具备经济条件的老人出于对子女的爱，可以把一辈子节食缩衣攒下来的资产（即房子）自愿留给子女，但是这只限于自愿，并不存在必须这样做的所谓的‘社会道德。

我国家庭过度钟爱房产这种积累财产的习惯也需要改变，刻意地追求个人品味的住房装修方式往往是有钱人的奢侈品。但是它们不愿采用这种贷款方式的原因在于，老人的贷款需要不像买房那样一次性支付，而是按月零星需要而且是长期性的。

具体地说房主以拥有产权的商品房作为担保，从银行等相关金融机构定期取得一定数量的消费贷款，到一定时候用老人百年后遗留的房产来清算本息债务。只要实行‘倒按揭业务的金融机构的资产结构不发生问题，原则上看不出‘倒按揭业务有什么克服不了的困难。

其实没有比这个理由更荒唐可笑。银行根据抵押的房产价值给任何人都可以发放一次性的大额按揭贷款，那么为什么不能做反方向操作的业务呢？老人当然也可以按通常的按揭贷款方式一次性取得大额消费贷款来用于日常消费。第二个理由也类似，既然国家还没有规定‘70年使用权以后的具体做法，那么金融机构可能仍然不敢抵押价值前景不明朗的房产。因此中国城镇的商品房是目前在中国唯一实行变相的‘土地私有产权的领域。

但是30多年来的改革历史证明，很多商机并非在国家明确制定所有细则的情况下捕捉的。如果我国也有像发达国家那样的成熟的证券市场用来积累财富，那么‘以房养老方式的重要性也许会减低一点。

所谓的制度风险只不过是对现有商品房的产权性质缺乏理解的结果。有些人担心‘倒按揭贷款方式下银行只能等到很多年以后才能收回贷款，所以加重金融机构的风险。

至于金融机构向老人支付的零星消费贷款规模以及最后处分的房产抵押品价值多少只不过是单纯的计算问题。当然这也涉及到我国租房制度的规范化和出租双方的诚信文化建设。

随着我国老年化的速度加快，加上国家财力有限和养老保险制度的不平等，需要‘以房养老的人数可能越来越多。其中当然有当年日本经济泡沫破灭后楼市长期低迷的原因，也有老年化严重减少住房需求的因素。近几年所谓的‘养老公寓的概念时髦起来。傻瓜都知道有那样的路子可走。

‘以房养老的思路需要扩展‘以房养老方式的核心就是银行等金融机构应不应该开展叫‘倒按揭的金融业务来满足一部分老年人盘活房子这种资产的迫切需求的问题。目前‘倒按揭业务开展不起来是一点也不奇怪。

尽管它以‘70年使用权的概念来进行包装，刻意回避‘土地私有这个政治上敏感的概念。但是建设公立养老院需要政府的大量财力，民办养老院连带配套设施成本太高。

如果像发达国家那样，子女需要交高额的遗产税才能继承房产等父母遗产的话，那么‘房产留给子女的社会传统观念的效力就会立马大减，况且我国实行遗产税是早晚的事。房产是中国大多数国民心目中最重要的资产。